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房地产交易包括哪几种形式 二手房买卖合同纠纷怎么起诉

2019年9月3日  重庆合同纠纷律师   http://www.cqhtqcls.com/

 田雨律师重庆合同纠纷律师,现执业于重庆同宸律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

房地产交易包括哪几种形式

  进行房地产的交易其实一般就是指买卖房屋的活动,而在实际进行交易的时候会涉及到不同的形式,当事人就可以结合实际情况选择恰当的形式进行房地产的交易。下面就让为大家带来的房地产交易包括哪几种形式相关内容,一起来看看吧。




  一、房地产交易包括哪几种形式

  房产主要包括住房房产和营业性房产。交易形式有:


  房产买卖:房地产交易的典型类型,房地产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程,房产买卖不仅包含了房产占有的转移,也包括了房产处分权的转移。包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。


  房屋租赁:指出租人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动,由承租人向出租人支付租金的行为。


  房产互换:房屋所有人或使用人之间,在相互自愿的基础上,按照有关政策和程序,以房产交换为主,货币补偿为辅的以物易物的一种交易行为。


  房产抵押:通过第三方房产证办理抵押贷款的,房产抵押须经所有有权人签字。 办理比较复杂,一般很少使用。


  二手房买卖:根据房改有关政策,已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售,包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房;按照成本价或者标准价购买的安居工程住房;集资合作建设的住房;按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房;按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内,由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房,包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。


  二、房子的公摊面积由谁决定

  开发商在房子交付之前,都要由房管部门的专业测绘机构,对房子的建筑面积和实用面积进行整体的测量,公用建筑面积/套内建筑面积就是公摊系数,每套房子再根据这个系数进行公摊面积的计算。最后,报房管部门审核后用于办理产权证。这是通常的做法。


  注意:如果购房者对房屋的公摊面积有异议,只能向相关房产测绘部门请求重新的测绘鉴定,这并非是由开发商说了算的。


  下列空间不得计入公用建筑面积:


  作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。


  作为人防工程的地下室。


  三、房地产交易的规则

  房地产转让、抵押时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这就是;房产权与地产权一同交易规则;。房产权与地产权是不能分割的,同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有,而不能由两个主体分别享有;如果由两个主体分别享有,他们的权利就会发生冲突,各自的权利都无法行使。在房地产交易中只有遵循这一规则,才能保障交易的安全、公平。


  实行房地产价格评估。我国建立市场机制的时间还不长,截止到2013年7月仍未形成合理的完全市场化的房地产价格体系,我国房地产价格构成复杂,非经专业评估难以恰当确定,故法律规定房地产交易中实行房地产价格评估制度。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准,参照当地的市场价格进行评估。


  实行房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。实施该制度的意义在于:进行房地产交易要依法缴纳各种税费,要求当事人如实申报成交价格,便于以此作为计算税费的依据。当事人作不实申报时,国家将依法委托有关部门评估,按评估的价格作为计算税费的依据。


  房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记,房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。房地产的特殊性决定了实际占有或签订契约都难以成为判断房地产权利变动的科学公示方式,现代各国多采用登记公示的方法以标示房地产权利的变动。我国法律也确立了这一规则,并规定:房地产转让、抵押,未办理权属登记,转让、抵押行为无效。


  以上就是为大家带来房地产交易包括哪几种形式的全部内容。只有我们仔细了解了房地产交易包括哪几种形式,我们才能维护自己的合法权益,以免造成不必要的麻烦。欢迎咨询的相关律师,他们会为你做出专业的解答。





二手房买卖合同纠纷怎么起诉

  」二手房买卖的合同纠纷我们并不少见,其中不乏一些二手房卖方主体资格不合法以及对所买卖的二手房的产权和质量有争议。解决二手房买卖合同纠纷,在双方不能协商解决的时候,可以通过起诉解决。下面就由在这里整理介绍二手房买卖合同纠纷怎么起诉的问题。


  起诉前应该准备什么


  1、确定双方当事人的身份要件。


  双方当事人的身份证复印件;卖方夫妻的结婚证复印件及受托人身份证复印件;企业信息查询单。


  2、带上二手房买卖合同原件。


  房地产权证;二手房买卖合同;《房地产经纪合同》。


  3、其他证据材料。


  定金收条;地方税务局销售不动产统一发票;完税证明;贷款结清证明;空户证明;资金托管协议;资金托管凭证;存量房过户预约单等。


  当事人根据自己情况明确诉讼请求


  二手房买卖合同中,常见的诉讼请求包括以下两种情形:


  1、解除合同,赔偿违约金或实际损失。


  根据法律规定,定金罚则和违约金条款不能同时适用,但守约方可以选择对己有利的其中一项来主张。


  另外,根据《担保法》司法解释第117条规定,收受定金一方违约导致合同解除的,除双倍返还定金外,对解除合同后的处理,适用《合同法》的规定。


  根据《合同法》规定,合同解除后,守约方可以主张赔偿损失。结合司法实践,可综合考虑守约方的成本支出、房价上涨等因素确定实际损失。


  2、继续履行合同,主张迟延履行违约金。


  根据法律规定,一方违约,在不存在《合同法》第一百一十条的除外情形下,买方可诉请要求继续履行。


  实务中,法院最终是否支持继续履行诉请主要会考虑以下几点:


  继续履行不存在法律上的障碍,具体包括卖方是标的房屋的完全所有权人、标的房屋上不存在他项权、该房屋不涉及善意第三人利益;


  买方有能力支付剩余房款;


  生效判决执行的可能性;


  买方不放弃并积极主张要求继续履行的权利。


  根据《合同法》第一百一十四条第三款之规定,买方在要求对方继续履行的同时,可以按照合同对迟延履行违约金之约定要求对方支付相应的违约金。






来源: 重庆合同纠纷律师  Tags: 房地产交易包括哪几种形式,二手房买卖合同纠纷怎么起诉


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