梁超浩，中山合同纠纷律师，现执业于中山渝正律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!
现今，有些黑中介为了获取提成，会擅自代签卖房合同，导致购房者交了定金后，最终无法顺利达到购房的目的。这时，由于代签的卖房合同得不到房主追认，而不成立，那么购房者还能不能要求房东双倍返还定金呢
合同未成立的不能要求双倍返还定金
在实践中，买卖双方为了确保合同能够顺利履行，都会要求购房者交付相应的定金。
而按照合同法的规定，给付定金的一方违约的，无权要求返还定金，收受定金的一方违约的，应该双倍返还定金。
但是，这有一个重要的前提，那就是双方的达成了合法的合同，那购房者才能在房主、中介违约时，要求双倍返还定金。
而黑中介擅自代签卖房合同，又未能得到房主追认的，实则该房屋买卖合同不成立，房主当然可以不买房子给购房者。
因为按照合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
所以，这时不能要求双倍返还定金的，但是可以要求房主、中介退还原来的定金，并要求中介及其公司赔偿相应的损失，如交通费用、该段时间内房屋升值的差价等等相关费用。
合同法规定，合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
因此，即使房东不买房子给购房者，也无需承担双倍返还定金的责任，购房者只可以拿回原来的定金，并追究中介及其公司的法律找人呢，除非有证据证明房主曾经确实同意过卖房合同的。
事实上，出现这种问题时，最好是协商处理，要是双方协商不成的，建议找个违约定金方面的律师详细咨询，然后收集相应的证据资料，到法院起诉索偿。
我们都清楚合同违约，违约方就要给守约方一定的损失赔偿。具体损失赔偿的金额，如果合同中没有约定，可以根据实际来计算。在计算赔偿金额的时候，别忘了未来可得利益也是可以计算在内。
未来可得利益界定：
说白了，就是在合同履行的过程中，由于违约方违约，可能因此造成对方当事人利益受损的情况。譬如生产、销售或提供服务的合同中，由于一方违约，造成的未来可得利益损失就可以从生产利润、经营性利润损失、转售利润损失这些方面计算。
确定违约损失可得利益的基本公式：
可得利益损失赔偿额=可得利益损失总额－不可预见的损失－扩大的损失－受损害方因违约获得的利益－必要的成本
公式解析：
1、可得利益损失是指在生产、销售或提供服务的合同中，生产者、销售者或服务者因对方的违约行为而受到的预期纯利润损失。通常包括生产利润、经营性利润损失、转售利润损失三种主要类型。但可得利益是合同履行后的纯利润，不包括主观推测的损失以及为取得利润所支付的费用。
2、可得利益损失应当是可以预见的损失，包括合理预见的损失数额和根据对方身份所能预见到的可得利益损失类型。
3、计算可得利益损失，应包括守约方采取合理措施防止损失扩大的合理费用。但守约方未采取防损措施的，应自行承担扩大的损失。
4、可得利益应扣减守约方因损失发生的同一违约行为而获得的利益。
确定未来可得利益要注意：
不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也就是不得超过可预见、应当预见的损失。
利益受损方在主张未来可得利益时，要着重搜集相关证据。譬如确实是因为对方的违约，导致了自己本该获取的收益落空了。如果是通过起诉来主张未来可得利益的，证据搜集的越完备，越有利于自己的主张得到法庭的支持。所以我们建议如果情况比较难以确定和拿捏的，可以委托专业的律师帮助取证和起诉。
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